Proj-complex

Decydując się na budowę domu musimy poważnie zastanowić się jaki ma być nasz wymarzony dom: czy nie wyobrażamy sobie innego rozwiązania niż wygodny dom parterowy, podobają nam się nowoczesne stodoły z poddaszem użytkowym, czy marzymy o piętrowej willi. Następnym krokiem jest określenie jakie pomieszczenia są dla nas niezbędne, a jakie mogą być już niekoniecznym wydatkiem. Dobrze posiłkować się przykładowymi projektami, przeanalizować co nam się w nich podoba, a co naszym zdaniem jest nie do przyjęcia. Będzie to bardzo pomocne dla architekta, z którym będziecie współpracować, gdyż jasno nakreśli Wasze oczekiwania. Należy pamiętać, że wyboru domu nie możecie podejmować w pośpiechu- zakłada się, że dom jest inwestycją, która ma Wam służyć do końca życia, a budowa będzie Was kosztować dużo czasu i pieniędzy- niech efekt końcowy spełni wszelkie oczekiwania. Kiedy zatem zdecydować się  na projekt typowy? Jeżeli jesteśmy pewni, że spełnia on nasze wszystkie oczekiwania. Wybrany projekt należy również skonsultować z architektem- bazując na wiedzy projektantów możemy zwrócić uwagę na rzeczy, których sami nie byliśmy świadomi, czy to w kwestii układu funkcjonalnego, czy np. przezbrojenia konstrukcji co może znacząco zwiększyć koszty budowy.

Przy wyborze projektu indywidualnego mamy możliwość ingerencji w każdy etap projektu- układ funkcjonalny zostanie z nami szczegółowo przeanalizowany, konstrukcja dopasowana typowo pod warunki na działce a instalacje dostosowane do wygodnych dla nas rozwiązań. Zdecydowanie bardziej wybór takiego rozwiązania pomoże nam przy stworzeniu wymarzonego, dopasowanego do nas projektu i znalezieniu oszczędności na etap budowy.

Co mogę postawić na działce?

Określenie co możemy postawić  na działce determinują nam Miejscowy Plan lub Warunki zabudowy, o których pisaliśmy szczegółowo w pierwszym wpisie. (tutaj odnośnik do poprzedniego wpisu na blogu – Niezbędne dokumenty dla Twoich projektantów) W związku z powyższym działka może mieć już jasno przypisane warunki, że np. nasz budynek musi posiadać poddasze użytkowe i dach dwuspadowy. Z dokumentów dowiemy się również, czy nasz teren nie znajduje się np. w strefie archeologicznej, która z kolei, może narzucić nadzór archeologiczny nad budową.

Gdzie na działce mogę postawić budynek?

Lokalizację budynku na działce musimy określić biorąc pod uwagę kilka czynników:
1. Linie zabudowy określone Miejscowym Planem lub Warunkami zabudowy- nieprzekraczalne i obowiązujące. Jeżeli mamy narzuconą linię nieprzekraczalną to nie możemy naszym budynkiem przekroczyć tej narzuconej granicy. W przypadku linii obowiązującej ściana naszego budynku musi się znaleźć bezpośrednio na niej.

2. Odległości od granic działki narzucone Warunkami Technicznymi:
– 4m – w przypadku ścian z otworami okiennymi i drzwiowymi
– 3m – w przypadku ścian bez otworów okiennych i drzwiowych.
W wyjątkowych przypadkach istnieje możliwość budowy na granicy lub w odległości 1,5m od niej, ale wiąże się to z budową ściany oddzielenia pożarowego.

3. Rzędne wysokościowe terenu, czyli uproszczając – to czy nasz teren jest płaski czy ze spadkiem, skarpami itp. Geodeta wykonując mapę do celów projektowych powinien na niej zawrzeć jak najwięcej informacji o ukształtowaniu terenu. Dzięki temu projektant będzie mógł zaproponować najkorzystniejsze rozwiązanie do usytuowania budynku i wyznaczenia wysokości na jakiej znajdzie się poziom parteru. Tak, by np. budynek nie znajdował się w strefie, która może być podmywana przez wody opadowe lub był dużo niżej/wyżej niż zabudowa sąsiednia. W niektórych przypadkach spadki terenu są tak duże, że korzystne może okazać się zaprojektowanie w budynku piwnicy. 4. Istniejąca infrastruktura techniczne- nasz budynek musi spełniać normowe odległości od istniejących sieci. Niekiedy przez działki przebiegają sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne czy telekomunikacyjne od każdej z nich należy zachować odpowiednie odległości, uzgodnione bezpośrednio z właścicielami tych sieci. W przypadku rur gazowniczych czy linii napowietrznych wyznaczane są strefy ochronne, które nawet pomimo dalekiej odległości od granicy działki, mogą obejmować swoim obszarem nasz teren.

Jak rozmieścić pomieszczenia w budynku względem stron świata?

Modelowym rozkładem względem stron świata jest układ w którym:
a) od strony północnej umiejscowiona jest strefa wejścia, wjazd do garażu, pomieszczenia, dla których nie jest niezbędne dobre nasłonecznienie i grzanie czyli np. kotłownia, spiżarnia, kuchnia czy klatka schodowa
b) od strony wschodniej najlepszym ideowo rozwiązaniem są sypialnie- dzięki takiemu założeniu powinny nas budzić promienie słoneczne, a w ciągu dnia strefa sypialniana nie będzie się nagrzewać co korzystnie wpływa na jakość snu
c) od strony południowej i zachodniej powinniśmy projektować strefy dzienne jak salon, będą one dzięki temu najlepiej i najdłużej doświetlone; dodatkowo, jeżeli mamy taką możliwość to warto przemyśleć w tej strefie również pokoje dla dzieci, które często znaczną część czasu spędzają w swoich pokojach uczą się tam, bawią, więc korzystnym będzie zapewnienie im jak najwięcej światła dziennego.

Należy jednak mieć na uwadze, że na układ domu mogą wpłynąć również inne czynniki, takie jak np. widok na las czy jezioro, ruchliwa ulica, czy po prostu nasze preferencje.

Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o warunkach zabudowy

Podstawową kwestią do planowania budowy domu jest analiza co dokładnie możemy wybudować na naszej działce. Teren, na którym się znajduje może być objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego stworzonym przez Gminę, który określi nam pewne nakazy i zakazy dla planowanej zabudowy. Zapisy Miejscowego Planu są wiążące i nie ma tutaj możliwości zmiany czy obejścia któryś z założeń Uchwały. Z tego względu bardzo istotnym puntem już na etapie wyboru działki jest przeanalizowanie, czy nasze wyobrażenia o wymarzonym domu będą pokrywały się z obowiązującym na działce Miejscowym Planem.

Co w przypadku, gdy działka nie leży w obszarze obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?
Jeżeli wybrana przez nas działka nie znajduje się w obszarze Miejscowego Planu konieczne będzie uzyskanie na nią Decyzji o warunkach zabudowy. W odróżnieniu od Miejscowego Planu, warunki zabudowy odnoszą się tylko i wyłącznie do konkretnego budynku, który chcemy postawić na konkretnej działce.  Wydanie  warunków opiera się na analizie wykonanej przez uprawnionego urbanistę, który określi, czy w zgodzie z przepisami prawa i tzw. „dobrym sąsiedztwem” nasza budowa jest możliwa na danej działce i jeżeli jest to jakie dokładnie parametry ma mieć nasz budynek. Analizie podlega teren w odległości 3-krotności frontu naszej działki, dlatego jeżeli w takim otoczeniu mamy zabudowę, która będzie odpowiadać naszym założeniom pod kątem np. ilości kondygnacji, geometrii dachu to możemy zakładać, że nasz wniosek o warunki zabudowy zostanie rozpatrzony w pełni pozytywnie.
Kilka ważnych informacji:
– o warunki zabudowy może ubiegać się każdy i są one ważne tak długo, aż nie zostanie wydane na ich podstawie pozwolenie na budowę
– decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inną osobę, jeżeli wyrazi ona pisemną zgodę – jest to istotne ze względu na fakt, że pozwolenie na budowę musi być wydane na tą samą osobę, dla której wydane zostały warunki
– można ubiegać się o wprowadzenie zmiany do wydanych warunków zabudowy, Gmina może jednak nie wyrazić zgody na zmianę i domagać się złożenia nowego wniosku o wydanie warunków zabudowy

Aktualna mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych to taka, którą sporządził uprawniony geodeta i przeszła weryfikację w Urzędzie. Mapa musi być jak najbardziej aktualna i posiadać informację o istniejącej i projektowanej infrastrukturze technicznej, rzędne wysokościowe terenu (im więcej tym lepiej dla projektanta), wskazany kierunek północy.

Warunki przyłączeniowe od gestorów sieci lub informacja o braku możliwości wpięcia

Niezbędne do projektu są aktualne warunki przyłączeniowe od gestorów sieci wod-kan i elektroenergetycznej. Jeżeli natomiast nie mamy w pobliżu istniejącej sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej konieczne jest uzyskanie pisma od Zakładu Komunalnego o braku możliwości  przyłączenia do sieci.

Kopia Aktu Notarialnego

Dokument ten jest nam przydatny do weryfikacji dostępu działki do drogi publicznej, dokładnej powierzchni działki oraz informacji o współwłasnościach czy służebnościach gruntowych.

Badania gruntu

Koniecznym aspektem do wykonania projektu budowlanego są badania gruntu. W odniesieniu do kosztów całej inwestycji jest to niewielki wydatek, ale wpływający znacząco na konstrukcje budynku czy np. odprowadzenie ścieków do przydomowych oczyszczalni.